È possibile, durante la crisi, facilitare l’accesso alla casa?

22/10/2014 di Enrico Casadei

La crisi ha impattato e impatta tuttora sul mondo del credito, strumento alla base del sistema economico degli ultimi decenni. Che strumenti sono stati messi a disposizione, allora, al cittadino, per accedere ad un bene tanto importante come la casa?

Il debito nel mondo occidentale si pone alla base dell’economia, non solo delle grandi imprese che muovono ingenti quantità di denaro, ma anche per le piccole economie famigliari, perfino nei paesi come l’Italia, dove storicamente vi sono debiti privati modesti. Si sa, inoltre, che gli sforzi maggiori di una famiglia sono diretti alla casa.

Ad ogni modo, la crisi ha impattato e impatta tuttora sul mondo del credito. Da un lato un inasprimento delle condizioni di offerta di finanziamento e dall’altro una diminuzione della stessa richiesta, a causa della riduzione dei consumi. D’altronde il ragionamento del buon padre di famiglia è logico: in tempo di crisi, meglio risparmiare. Logico, abbiamo scritto, ma dannoso per la ripresa economica, e dunque, tale visione dovrebbe essere spezzata da politiche di facilitazione al credito che aiutino i consumi. Come già ricordato primo tra tutti l’acquisto di una casa, bene considerato essenziale per la famiglia. In questa direzione si sta muovendo anche il Governo italiano.

In questo 2014 ancora pieno di incertezze, il mercato dei mutui sembra finalmente riprendersi. Anche l’ABI,  nel Rapporto Immobiliare dello scorso maggio, conferma l’inversione positiva del trend di tale vitale segmento. Tuttavia, ancora molto è da fare perché il cambio passo sia reso decisivo, dato che più voci affermano come sia spinto dalla sola surrogazione dei mutui stessi[1]. Come dire, semplici pulizie di primavera. Eppure, a volte bisogna cancellare prima di scrivere qualcosa di nuovo. Il Governo ha messo in atto due Fondi che potrebbero effettivamente impattare positivamente sull’economia dei mutui. Certo, le cose non sono mai facili in Italia e, come si vedrà, la gestazione è stata lunga e travagliata.

Il primo di tali strumenti – nonchè l’unico ad avere carattere obbligatorio – per le banche è il Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa. Come già evidente dal nome il fondo si prefissa lo scopo di far fronte alle crescenti difficoltà dei nuclei familiari nell’assolvere gli obblighi dei mutui contratti su un immobile non superiore a 250.000 euro e con un indicatore ISEE inferiore a 30.000 euro. Istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con la Legge n. 244 del 24/12/2007 che all’art. 2, commi 475 e ss., prevede la possibilità per i mutuatari in bonis che versano in situazione di temporanea difficoltà di beneficiare della sospensione del pagamento delle rate fino a 18 mesi. In sostanza il Fondo gestito dalla Consap S.p.A. (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) si accolla le spese per l’interesse sul debito residuo che matura nel periodo di sospensione. Le situazioni che danno diritto all’agevolazione sono riassumibili nella:

  • Perdita del rapporto di lavoro subordinato, sia a tempo determinato che a tempo indeterminato, o di lavoro parasubordinato o di rappresentanza commerciale o di agenzia (ai sensi dell’articolo 409, numero 3, cpc)[2];
  • Insorgenza di condizioni di non autosufficienza ovvero handicap grave dell’intestatario o di uno dei cointestatari del contratto di mutuo[3].

Mutui, Italia

I fondi stanziati a tutto il 2011 ammontano a 20 milioni di euro e sono stati completamenti utilizzati per un totale di circa 5000 beneficiari. Si era ancora lontani da un impatto significativo. Perciò il Decreto Salva Italia (D.L 201/2011) ha rinnovato il progetto aumentandone la dotazione a 10 milioni di euro per anno. Ad ogni modo, non mancavano ulteriori critiche dalle banche, principalmente per la lentezza del procedimento burocratica dell’operazione. Così per snellire la procedura il Ministero dell’Economia e delle Finanze, con D.M. n. 37 del 22/02/2013, ha emanato il Regolamento recante modifiche all’istituto. Di conseguenza, e precisamente dal 27 aprile 2013, è possibile inoltrare a Consap, attraverso le banche, le richieste di sospensione dei mutui per l’acquisto della prima casa. La banca – effettuati gli adempimenti di competenza – inoltra l’istanza a CONSAP che, verificati i presupposti, rilascia il nulla osta entro 15 giorni alla sospensione del pagamento delle rate del mutuo. La banca, acquisito il nulla osta di CONSAP, comunica entro 5 giorni all’interessato la sospensione dell’ammortamento del mutuo per un periodo massimo di 90 giorni che partono dal giorno della presentazione della domanda completa di tutti i documenti. In definitiva entro un mese si sa di che morte morire.

Il secondo istituto è il Fondo per l’accesso al mutuo prima casa delle giovani coppie, c.d. Fondo Casa, sempre gestito da CONSAP S.p.A.. Non è previsto un vincolo di obbligatorietà come il precedente, tuttavia il carattere di volontarietà non sembra diminuirne l’applicazione. La dotazione del Fondo è di 50 milioni di euro e le agevolazioni si realizzano mediante la garanzia del 50% della quota capitale del debito contratto dai beneficiari fino ad un massimo di 75.000 euro. È prevista altresì la possibilità di applicare una sospensione del pagamento delle rate in caso di difficoltà se il mutuatario è in bonis. I requisiti quantitativi per accedervi oltre ovviamente all’età della coppia inferiore ai 35 anni, sono un indicatore ISEE inferiore a 35.000 euro e il valore dell’immobile da acquistare inferiore a 200.000 euro.

Questa versione del Fondo non era però decollata e si è dovuto attendere il D.M. del 31 luglio 2014 per la nuova versione. In base al decreto citato il fondo è rinominato Fondo di Garanzia Prima Casa e ha non solo una dotazione di risorse maggiore, fino a 650 milioni di euro per il triennio 2014-2016, ma perfino un maggiore raggio d’azione, potendo accedervi tutti i soggetti che intendano comprare una casa a debito del valore massimo di 250.000 euro. Infine è stato risolto il vero problema della precedente soluzione cioè quello legato ai tassi di interesse. Non più tassi che riflettono i livelli medi di mercato bensì tassi calmierati in base ad un tasso effettivo medio globale rilevato dal ministero dell’Economia. Tra l’altro lo scorso 8 ottobre è stato finalmente firmato un protocollo d’intesa tra il Dipartimento del Tesoro e l’Associazione Bancaria Italiana (ABI), ai fini della sua attuazione. I motori sono pronti dunque; è tempo di partire.

Per concludere sembra che dopo vari tentativi si sia riusciti ad attivare due strumenti concretamente d’aiuto nella vita, e nei problemi, di tutti i giorni degli italiani. Il mercato dei mutui sembra pronto a ripartire ma prima di cantare vittoria sarà necessario attendere ancora qualche anno. I primi passi però sono stati fatti. E si sa chi ben comincia è a metà dell’opera.

 


 

[1] Per surrogazione si intende la decisione di spostare il proprio mutuo presso un altro istituto che applica condizioni più favorevoli.
[2] Si chiariscono due punti:
  1. I rapporti di lavoro di rappresentanza commerciale e di agenzia vengono inclusi in seguito grazie alla legge n. 92/2012;
  2. I cassa integrati sono escludi dal beneficio perché si ritiene stiano già usufruendo di altri sostegni.
[3] Dal 2013 è previsto anche il caso di decesso.
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Enrico Casadei

Nasce a Bologna nell’aprile del 1988, tuttavia ha vissuto sempre a Cesena, in piena Romagna. Consegue la laurea in Giurisprudenza nel 2013 e in Consulenza Aziendale l’anno successivo presso la Luiss Guido Carli di Roma, e sempre con lode. Per un semestre ha esercitato la pratica forense, dopodiché ha deciso di cambiare strada.
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