Le Piccole imprese italiane tra valori catastali e valori reali

04/05/2015 di Federico Nascimben

L'ampia divergenza tra valori catastali e valori di mercato, unita all'estrema variabilità tra Comune e Comune nell'imposizione immobiliare, rappresenta un enorme fardello che le piccole imprese devono sopportare

La scorsa settimana, analizzando il secondo rapporto Cna sull’andamento della tassazione delle Piccole imprese in Italia, ci siamo concentrati sul peso del fisco in generale e dei tributi locali nello specifico. Oggi approfondiremo l’incindenza dei valori catastali degli immobili nei singoli Comuni sul total tax rate e lo scostamento dai valori reali di mercato.

Nelle simulazioni è stata presa a riferimento l’impresa tipo definita nell’articolo precedente, e sono stati considerati anche i molteplici e differenti valori catastali rilevanti per determinare l’Imu e, dal 2014, la Tasi. Una volta valorizzata la diversa rendita catastale degli immobili utilizzati è stato analizzato il valore catastale degli immobili strumentali (laboratorio o negozio) nelle diverse realtà territoriali. Per fare questo sono stati assunti i valori catastali di immobili equivalenti localizzati nei 113 comuni analizzati, aventi le stesse caratteristiche, dimensioni e classe di merito. Per comprendere se il valore catastale dell’immobile risultava agganciato o meno al valore di mercato è stato, infine, considerato il valore commerciale dell’immobile: questo anche per capire se la maggiore o minore tassazione Imu poteva essere giustificata dal più alto valore patrimoniale dall’immobile.

I risultati dell’indagine hanno evidenziato una notevole differenza (sia in positivo che in negativo) tra valore catastale e valore di mercato e, quindi, l’iniquità del sistema di tassazione degli immobili, che non è stata risolta con le ultime variazioni dell’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare) aggiornate al 2014. Tale iniquità è destinata ad aumentare per tutti gli immobili già soggetti ad aliquota massima Imu che, dal 2014, hanno visto sommarsi a questa la Tasi.

Viene inoltre premesso che la tassazione Imu sugli immobili strumentali delle imprese basata sul valore catastale degli immobili costituisce un’anomalia del sistema di tassazione, perché se da un lato si tratta di beni che fanno parte del patrimonio aziendale, questi rappresentano anche una componente essenziale per lo svolgimento della produzione. Perciò è giustificato l’inserimento dell’Imu tra i tributi da mettere in relazione al reddito d’impresa realizzato, mentre risulta invece ingiustificata l’indeducibilità totale del tributo comunale dal reddito d’impresa e dalla base imponibile Irap.

Il risultato dell’indagine mette in luce un’estrema variabilità del sistema: per il laboratorio artigiano il valore catastale oscilla infatti da un massimo di 664.000 euro a Reggio Calabria ad un minimo di 50.000 euro a Cuneo; per il negozio si passa dai 539.000 euro di Firenze ai 44.000 di Vicenza.

Valore catastale del laboratorio artigiano e del negozio (media e Comuni con i valori più alti e più bassi. Fonte: Cna.
Valore catastale del laboratorio artigiano e del negozio (media e Comuni con i valori più alti e più bassi.
Fonte: Cna.

Nelle due figure qui sopra vengono confrontati i valori catastali medi di un laboratorio artigiano e di un negozio con i tre valori catastali più alti e più bassi. Davanti ad un’imposizione Imu elevata, un differente valore catastale degli immobili diventa un fattore determinante per stabilire l’impatto della pressione fiscale sul reddito d’impresa, perché l’Imu prescinde dalla realizzazione o meno di quest’ultimo, e un incremento delle imposte dovute determinerà un aumento significativo del Total tax rate. Allo stesso modo, la deducibilità parziale dell’Imu, nei Comuni con elevati valori catastali, ha un forte impatto nella definizione della tassazione erariale.

Valori catastale e valori di mercato a confronto (valori medi e valori particolari in alcune città per un laboratorio artigiano e un negozio). Fonte Cna.
Valori catastale e valori di mercato a confronto (valori medi e valori particolari in alcune città per un laboratorio artigiano e un negozio).
Fonte Cna.

La figura di cui sopra confronta la differenza media tra valore di mercato e valore catastale di un laboratorio artigiano e di un negozio con i casi dove lo scostamento è estremo. Per il laboratorio artigiano il valore di mercato è mediamente più alto del 18,8% rispetto al valore catastale, mentre per il negozio si sale al 56,4%, ma in entrambi i casi a venire nuovamente in luce è l’estrema differenza tra Comune e Comune.

The following two tabs change content below.
Nasce a Pordenone nel 1989 il giorno della Santa Pasqua. Dopo aver terminato gli studi ragionieristici si iscrive alla facoltà di Scienze Politiche a Trieste. Conclude il suo percorso laureandosi con il massimo dei voti in Scienze di Governo e della Comunicazione Pubblica alla LUISS "Guido Carli" con una tesi in diritto del lavoro dell'Unione Europea. In accordo col Maestro, pensa che sia "difficile restare calmi e indifferenti mentre tutti intorno fanno rumore". Mail: federico.nascimben@europinione.it
blog comments powered by Disqus